[数据楼市] 调控百日楼市陷入深度博弈 各地已现小幅打折潮 博弈, 打折, 楼市, 深度

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来源：羊城晚报

      自4月17日开始的“新国十条”新政已届百日，楼市步入深度博弈阶段。经历了三个月的洗礼，地产界已是“物是人非”。虽然从表面来看，各地楼价下跌只是“不咸不淡”，但在平静背后，则酝酿着疾风暴雨：地价暴跌三成，促销楼盘增多，曾经的“地王”集体出逃；由于业绩不理想，超过20家大型房企的高管被更换。更麻烦的是，由于国际基金纷纷关闭融资大门，曾经“不差钱”的地产大鳄也资金吃紧，被迫借高利贷度日……这一切，让人联想起金融海啸下萧条的2008年楼市，颇有“铅华尽洗”的感觉。
      百日之后楼市调控将会去向何方？近期多个部门出面强调房地产调控不放松，意味着楼市仍将在高压之下。随着时间的推移，楼市正式从相持观望阶段步入短兵相接阶段。

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　　数据
　　房价：各地已现小幅打折潮
　　暗降楼盘增多 但象征性折扣占大多数
　　尽管日前调控放松传闻不断，但广州楼市成交一路下滑早已是不争的事实。成交压力之下，降价的楼盘在逐月递增。选取目前在售的100个楼盘，以阳光家缘4月网签均价和7月1-19日网签均价进行对比，发现有39个楼盘成交价锐降，所占比例接近四成。成交价与4月相比轻微上扬的楼盘有32个，占32%。另外有29个楼盘因为4月或7月没有成交而无法对比。
　　在降价楼盘中，最高降幅达43%，大部分楼盘降幅在5%—20%之间。不过，广东中原地产项目部总经理黄韬表示，近期大部分楼盘都是推出楼层朝向不好的单位进行促销，广州还没到全面降价的地步。
　　在北京，根据21世纪不动产等机构监测，目前存在打折、降价、促销的新盘，已由6月底的80个，上升到了现在的近百个。
　　不过，根据网易房产日前抽查北京在售的100个楼盘报价情况，仍有42%的楼盘死扛价格，表示出开发商展开与买家僵持到底的架势：你不买，我也不卖———据统计，7月北京楼市计划开盘项目仅28个，计划开盘数连续三个月下降，而且过半项目价格待定。计划7月开盘的纯新盘为10个，占总数的35.7%，而实际开盘的项目可能会更少。
　　在其他一线城市，许多楼盘也加入打折行列。深圳6月在售楼盘项目中，15个楼盘推出9.8折、9.9折的小折扣优惠。在上海，6月万科的新盘价格也比预报价平均下降了近20%。

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　　地价：地方政府卖地热情消减 地价料跌三成　　相对于房价不咸不淡的降幅，地价的调整则直截了当得多。国土资源部日前发布的地价监测报告显示，楼市的变动对土地市场产生了明显的抑制效应。
　　今年第二季度，全国地价总体水平呈小幅上升态势，但增幅有所放缓。全国105个主要监测城市，地价总体水平为2756元/㎡，环比增长1.52%，与去年同期相比则增长了9.29%。居住地价增幅下降幅度最大，较上一季度下降了1.24个百分点。
　　但随着土地溢价率的大减，地方政府出让土地的积极性也在消减。业内人士普遍认为，上半年北京、上海、广州和深圳的土地供应过于缓慢。万科执行副总裁肖莉提醒，应关注目前土地供应和开发投资不足，将给明年带来房屋供应不足的问题。
　　中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱分析，5、6月份土地市场和1—4月份相比，所谓“地王”已经不存在了，高总价地块整体水平明显下降；从楼板价来看，6月仅有4幅地块楼板价超过万元，且无一地块进入上半年前十的排行榜，楼板价水平持续降低。他预计，一线及部分二线城市地价将出现30%左右的回调。

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2　　现象
　　面粉贵过面包→长三角频现地王退地
　　今年年初，大小房企争先掷下重金，显示出红火的拿地豪情；而进入7月后，当初的“香饽饽”成了开发商欲甩不能的“包袱”。
      近日，长江三角洲传出“退地”风声。7月5日，南京荣盛置业有限公司发布公告称,由于不能按合同约定交清土地成交款，公司于2007年12月以7.1亿元拿下的南京栖霞区仙林地块被南京国土资源局收回，1.065亿元定金不予退还。据悉，今年7月2日，荣盛公司还拖欠该地块4.26亿元地款。
　　退地意味着巨额的保证金将打水漂，但继续开发则有可能亏得比保证金还多。南京荣盛总经理孙天云说，放弃这块地，当初缴纳的2.84亿元土地出让金，扣除掉政府没收的1亿元以外，还能退还1.8个亿。把这1.8个亿拿回来，去别的地方开发，利润会远远超过被没收的1亿元定金，所以要主动退地。　　
　　这并非孤例。7月，上海、南京、温州接连出现地王退地的消息，粗略统计，这3块“地王”的开发商光保证金就将损失1.835亿元。杭州今年至少有两幅土地因未付清出让金而可能被收回。

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　　融资无门→开发商转借高利贷　　国际基金关闭对内地房企融资大门，1/3中小企业融资来自非正规途径且利息惊人
　　缺钱就要贷。然而多次加息、上调存款准备金率后，从紧的货币政策已让银行大门紧闭。央行日前公布2010年上半年金融机构贷款投向，显示受房地产调控政策影响，今年上半年房地产贷款增速明显回落，尤其在今年二季度之后，房地产信贷呈现“急刹车”的趋势。
　　屋漏又逢连夜雨，很多国际基金也关闭了对内地房企的融资大门。恒大地产总裁夏海钧谈及融资时曾庆幸：“我们之所以在年初1—4月份两次融资，就是看到了国家宏观调控要调整的趋势，因此1月份从国际上融资7.5亿美元，此后国际资本市场就关闭了，很多企业发债都发不出去。”
　　据报道，7月20日，摩根士丹利国际金融服务公司正考虑削减其房地产投资业务甚至予以出售。
　　资金链紧缩正将房地产开发商推向民间高利率融资之路，最缺钱的开发商选择成为最大的赌徒。中房协相关负责人披露，目前全国约有1/3的中小企业融资来自于非正规金融途径，且利息惊人、数额惊人。“相比之下，广源房地产一年以前以年利率18%借1亿元的事件只是小儿科。”华远集团总裁任志强在其博文上也谈到“一周前一个地产公司缺钱而借高利贷”的消息，他形容此事“再次引起了上面的关注，我又再次接受委托就房地产信托基金的情况收集资料，并提供研究报告”。

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　　权宜之计→亚运地王抱团取暖　　业内人士形容表面看是入股实则像卖楼
　　不愿意被逼进单行道的开发商，绞尽脑汁进行股权转让融资。如被誉为广州最大地王的亚运城项目，就以添新主的方式进行了融资。
　　半年前，富力、碧桂园、雅居乐三大开发商联手，以255亿元的天价夺下该项目。然而，4月调控政策一出，让富力联合体的资金链变得并不轻松。据瑞银证券发布的研究报告，若此轮房价跌势持续，富力2010年净负债率将达到惊人的157%，而碧桂园和雅居乐2010年的净负债率将分别达到63%和95%。由此，255亿元亚运城项目的分期付款，对富力联合体无疑是一颗定时炸弹。
　　业内专家分析，耗资255亿元拍得的亚运城项目需要卖到1.3万元/㎡才有盈利空间。然而，当前楼市的基本面已经很难与去年相比。为了减轻资金压力，富力联合体必须加入新的外援，避免亚运城也出现进退两难的局面。这时，中信和世茂的加盟，的确算是在情理当中。6月24日，亚运城项目完成了若干股权的转让。世茂和中信分别斥资1.5亿港元收购项目公司20%的股权，同时支付相应部分的土地款。

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　　人事风暴→楼市调整触发房企高层地震　　房企“易将换帅”逾20例
　　房地产企业要承受的，还不只是“钱的事儿”。2008年楼市调整时所引发的人事动荡，2010年正在重新上演。
　　4月以来，密集的高管变动潮一直袭击大型房企，换帅风潮亦愈演愈烈：赵汉忠、张华纲与金地董事长凌克被誉为金地“三驾马车”，如今已去其二；保利地产董事长李彬海和中国建筑董事长孙文杰退休；而民营地产开发商中，龙湖地产的首席财务官林钜昌及SOHO中国的财务总裁王少剑亦先后辞职。此外，绿城、万科、世茂、保利、金地等地产企业都有高管变动。最新的一例则是7月22日，碧桂园对外公布委任执行董事及变更总裁，莫斌获委任为碧桂园总裁及执行董事，崔健波辞任总裁。
　　据不完全统计，“4·15新政”百日，离职、跳槽、调任的房企高管已超过20例。
　　这一轮房地产界的人事变动，每家公司都各有其原因。但是业内人士分析，这些离职事件都有一个共同的背景，就是房地产企业普遍面临着宏观调控的压力。