满5年经适房下月起可上市交易 范围为福州五区内 福州, 房下, 范围, 交易, 上市

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来源：海峡都市报 东南快报　

福州五区内，2007年6月7日前购买且取得房屋所有权证满5年的经济适用房，下月起可上市交易。14日上午，福州市政府常务会议通过《福州市城区经济适用住房上市交易办法》。

这让一些盼望把经济适用房上市交易的业主欣喜不已。
据了解，目前，福州市的经济适用房大多数位于三、四级地段，根据福州市去年公布的城区住宅用地基准地价，以产权面积100平方米计算，上市交易需要补足一两万元的土地收益价款，和数千元的税费。
因上市数量有限 对楼市影响不大
金山碧水一期的业主陈先生，2001年买的经济适用房，当时购买价1650元/平方米。这几年，他一直考虑换套大一些的房子，看着房价高涨，但是苦于资金不够，希望能把自己的经济适用房出售。
可由于福州市经济适用房的上市交易办法没有出台，经适房不能转让，也不能抵押贷款。当年的“香饽饽”，一度沦为无法流通的“烫手山芋”。
而14日上午，福州市政府常务会议通过《福州市城区经济适用住房上市交易办法》，在鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾区范围内，2007年6月7日前购买且取得房屋所有权证满5年的经济适用房，今年8月起可上市交易。据了解，购房时间的确认以购房合同签订时间为准；取得房屋所有权证时间以房屋所有权证上注记的登记时间或填发时间为准。
业内人士认为，2007年6月前榕经适房大概有2万套左右，其“解禁”会刺激一部分改善型需求经适房业主换房，对目前低迷的市场是一个利好。但由于其数量有限，对楼市影响不大。
土地收益价款 大多要补一两万
经济适用住房上市交易前，房屋所有权人应补缴土地收益价款。土地收益价款按申请时所在土地级别相对应的基准楼面地价的10%缴交。
据了解，福州市城区已建成的经济适用住房大多数位于三、四级地段。按照福州市现行的城区住宅用地土地级别，三级基准楼面地价为1800元/平方米，四级基准楼面地价为1275元/平方米。
若以基准楼面地价的10%收取土地收益价款，则于三级地段需补交180元/平方米，如位于四级地段，则缴交金额为127.5元/平方米。以一套面积90平方米的经济适用房计算，位于三级地段，需要补交1.62万元，而位于四级地段则需要补交1.15万元。
而即使是位于二级地段的经济适用房，二级基准楼面地价为2475元/平方米，需要补交土地收益价款247.5/平方米。
超过五年 卖房缴税不高
而不少经适房业主最关心的是，目前房子的市场价比较高，交易成本会不会很高?比如，金山碧水一期，当初购买的价格为1600元/平方米，以产权面积85平方米为例，需要缴纳多少税费呢?众泽房产后期的李经理帮忙算了一笔账，由于房子已买满5年，免征营业税，以目前该小区的市场指导价在2300元左右评估(具体楼层和房屋情况不同，评估价不同)，个人所得税1个百分点，需要缴纳个人所得税1950元，加上每平方米3元的交易手续费用等，估计手续费为2000元多一些。而一些年份比较靠后的房子，比较新，评估价比较高，个人所得税相对高些，会达五六千元。
补缴土地收益款后 可变更完全产权
据了解，符合条件的经济适用住房上市交易按以下程序办理：房屋所有权人携房屋所有权证至房屋所在地的区级国土部门申请办理土地收益价款的缴款手续，国土部门按规定确定应缴纳的金额、收取相应的款项并开具缴款凭证，缴款凭证有效期为60日。申请人需在土地缴款凭证有效期内持该证明至福州市房地产交易登记中心申请办理上市交易手续，或申请办理变更为完全产权的登记手续。取得完全产权后的经济适用住房可直接上市交易。
而土地缴款凭证超过有效期限的，申请人需向国土部门重新申请核定应缴纳的土地收益价款并重新开具缴款凭证。重新核定的缴款金额测算基数或标准发生变化的，申请人应根据重新核定的缴款金额补缴款项。
而对于2007年6月7日以后购买的经济适用住房，其上市交易办法另行制定。

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榕2万套经适房下月解禁
上市交易须补交基准楼面地价10%的土地收益价款
福州2万套处于“禁售期”的经适房，今年8月1日后将“解禁”，允许上市销售。
日前福州市政府常务会议，原则上审议通过了《福州市城区经济适用住房上市交易办法》，8月1日起执行。办法规定，凡福州市五城区内，于2007年6月7日前购买，且取得“房屋所有权证”满5年的经济适用房，在房屋所有权人补缴土地收益价款后，可上市交易。而2007年6月7日以后购买的经济适用住房上市交易办法，将另行制定。
《办法》规定，符合条件的经适房如要上市交易，房屋所有权人在交易前，应补缴土地收益价款。土地收益价款按申请时所在土地级别相对应的基准楼面地价的10%缴交。
福州市城区住宅用地基准楼面地价表
级别 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ
价格（元/ m2 ） 楼面价 3375 2475 1800 1275 975 750

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经适房上市流程
如果想出售经适房的业主，可先向房屋所在地的区级国土部门，申请办理土地收益价款的缴款手续。国土部门收取款项后开具缴款凭证，有效期为60日。
随后申请人再持该证明至福州市房地产交易登记中心，申请办理上市交易手续，或申请办理变更为完全产权的登记手续。取得完全产权后的经适房可直接上市交易。
如果土地缴款凭证超过有效期限的，申请人需向国土部门重新申请核定，应缴纳的土地收益价款要重新开具缴款凭证。
若重新核定的缴款金额测算基数或标准发生变化，申请人应根据重新核定的缴款金额补缴款项。
10%土地收益价款如何设定？
2007年前后经适房上市交易应实行“老房老办法”、“新房新办法”
据记者了解，此前关于经适房上市交易，如何制定土地收益价款标准一直是个难题。日前，常务会议明确，本批次解禁经适房，仅需缴交所在土地级别相对应的基准楼面地价的10%即可。
为何要按10%来缴交？昨日福州市政府相关人士告诉记者，由于本《办法》仅针对2007年6月以前购买的经适房。根据国家相关规定，以2007年为界，对2007年以前和2007年以后所购的经济适用住房其上市交易时应缴纳的土地收益价款（原规定称“土地出让金”）的标准有很大区别。按照“法不可溯及既往”的原则，对2007年前后经济适用住房上市交易应实行“老房老办法”、“新房新办法”。
另外，2005年以前福州市经济适用住房的价格与周边商品房价格相差不多，持有者想上市交易，只需要补交一点小钱，经济负担不至于太重。
比如，以文华小区和金山碧水一期等2个经济适用住房项目为例。
文华小区于1999年批准用地，折合楼面地价379元/平方米，其周边商品房楼面地价约为563元/平方米。
金山碧水一期于2001年批准用地，折合楼面地价为708元/平方米，同期周边商品房用地折合楼面地价为807元/平方米，二者相差99元/平方米。
照福州市现行的城区住宅用地土地级别基准楼面地价标准，若以基准楼面地价的10%收取土地收益价款，则文华小区和金山碧水一期均位于三级地段只需补交180元/平方米，这与当时经济适用住房和商品房楼面地价价差基本相当。如位于四级地段，则缴交金额约为127元/平方米。
据悉，目前福州已建成的经适房多位于三、四级地段。

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2万套经适房入市将拉低二手房价？
专家：预计3000套-5000套房源会尽快交易，但冲击不会很大
业内人士告诉记者，此次政策解禁上市销售的经适房，大约分散在福州五城区内数十个小区中，全部房源共计2万多套。
“这些小区比如金山碧水一期，或者文华小区，从住宅品质上看都还算不错。如果依据当前市场价，其挂牌出售价格每平米至少在7000元-8000元左右。”朝阳房产销售总监周良说。
“但这些房源大都被关了好几年，而且不排除业主早有升级换代的愿望。加之该批次经适房购买时，房价每平方米也就2000元-3000元，因此解禁后，不排除业主以不计成本的方式把房子卖掉。它们很可能拉低房价，打破目前二手房市场价格一直无法大幅下降的困局。”国广一叶点房网叶斌董事长说，“关键最难估计的是2万多套房子，究竟会有多少进入市场，数量多对市场产生的冲击也就越大。”
福州房产专家刘福泉表示，解禁后上述房源在二手房市场的短时间倒手率将会增加，保守估计至少有3000套-5000套房源会尽快交易，但冲击总体不会很大，因为绝大部分房源不可能马上就交易，而是逐渐放量。