[楼市政策] 福州500万平方米旧城改造有望刺激市场刚性需求 改造, 需求, 刚性, 旧城, 福州

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日前，福州市有关部门发布消息，今年福州城区拟启动66个地块危旧房改造，改造面积约500万平方米。未来3到5年时间内，基本完成福州城区危旧房(棚屋区)改造任务。据悉，作为福州市委、市政府为民办实事的重要项目之一，这一轮的危旧房改造涉及鼓楼、台江的全区，以及仓山、晋安、马尾区的部分区域。
虽然目前大部分的拆迁工程尚未正式启动，拆迁补偿标准亦未曾公布，但如此大规模的改造工程早早就成为福州民众议论的焦点。有业内人士就指出，如此大规模的旧改工程将为福州楼市注入新的热点，而这些拆迁户无疑将成为未来支撑市场继续前行的重要因素和主要潜在买家。“今年，乃至接下去的两三年的时间里，这部分旧城改造工程所带来新的住房需求，将会成为福州楼市购房需求的中坚力量。”

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新闻速递>>>福州旧城全城改造

今年第一批危旧房改造项目(上海东和王庄地块)已于2月4日成功出让，拆迁面积约90万平方米，拟计划本月中下旬进场动迁，目前拆迁实施细则在进一步完善和报批中。

据悉，今年此番旧城改造计划涉及500万平方米、66个地块。另第二批近期拟陆续推出鼓楼区东牙巷地块、晋安区浦下地块、台江区太平汀洲地块、马尾区闽渔东片等4地块挂牌出让。其中，鼓楼区东牙巷地块，位于鼓东路南侧、东牙巷西侧，占地5.93亩；晋安区浦下地块位于梅仙街西侧、晋安中路东侧、化工河北侧、海联中心南侧，占地131.45亩；台江区太平汀洲地块位于白马南路东侧、洋中路西侧、工业路南侧、延平路北侧，占地333.73亩。

在推进第二批危旧房改造的同时，相关部门也在筹备第三批改造的危旧房地块。第三批危旧房改造地块包括：晋安区洋下地块(位于六一北路两侧、晋安河东侧、金鸡山公园西侧，占地166.28亩)，鼓楼区公正二村地块，乌山西路福大片等。

这些危旧房拆迁改造工程包括鼓楼区乌山西路福大片地块、灰炉村地块、陆庄、东水路周边、湖头街、国棉厂、山头角、东牙巷等一批旧屋区改造项目，以及台江区上海东新村和太平汀洲及晋安区王庄等地块危旧房改造项目等。

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楼市影响>>>刚性需求倍增

“2009年，福州中心城区商品住宅销售量创下了历年之最，销售超500万平方米。理论上说，如果今年500万平方米的动拆迁规模以1∶0.5的比例进入商品房市场，则将消化掉去年近1/2的销售指标，”福州地产资深人士林先生表示，“这是一组非常庞大的数据，也是很庞大的一个购房人群。”纵观今年的拆迁计划，上海新村、王庄、福大片区等福州中心的老社区都被列入其中，覆盖了福州整个中心城区范围，被业内人士认为是福州“全城改造”的开始。“当然，旧城改造项目会对楼市产生正面积极的影响”，林先生认为，一旦拆迁工程启动，就会面临着拆迁户的买房刚性需求问题，一定程度上促进着楼市成交量。而这些一直是榕城人口居住较为密集的区域，这些“老鼓楼、老台江”被拆迁以后，心里都会有怎样的选房计划呢？采访中，一位涉及拆迁的市民向记者坦言，因为已经基本明确的动拆迁安置费相对合理，进入商品房市场并不会很吃力。“这个购房群体不容忽视”，甚至有楼盘销售经理表示，接下来他们也会迅速推出中小户型产品，有计划地从产品到推广都会针对拆迁客户量身定制有效的营销策略。

据悉，目前福州城区动拆迁标准也已达到数千元，无论是一次性付款还是按揭贷款，可选择余地都很大。

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二手房市场受益

事实上，就居住环境而言，中心城区的拥挤、空气质量等硬件远不如郊区，但其无论是交通、娱乐、餐饮、购物，还是教育、医疗等配套资源和文化底蕴都是新区所不可以比拟的。

随着目前楼市的深度调整，福州市中心的二手房抗跌强、保值增值，特别是地段不可复制性等优势将更加凸显。

已在上海新村居住十年之久的陈女士这样告诉记者：“不想去租房子住，所以买房成最近特别急迫的事情，都已经看了好几套二手房。”而像陈女士这样的想法在拆迁居民中颇有代表性，骊特房产经纪人小王告诉记者，他和他的同事最近就遇到很多这样的客户，一般要求寻找市中心的房子。福州地产专家王阿忠认为这类型客户可以称为特刚性需求，“此类客户比刚性需求客户有更强烈的购房需求，他们迫切需要找到房子，手上的资金也相对充足，同时对市中心的房子较感兴趣，因为他们已经习惯了市中心的生活。”敏感的房产中介市场也开始有所动作。据悉，福州中介行业不少已经开始针对特刚性需求客户的消费特性，专门对经纪人进行针对性的培训，确保为这部分客户找到合适的房源。在中介公司看来，这部分客户的特点是只要看到合适的房源，就会即签即买。

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特刚性需求